Ditulis oleh:
Eko Puguh Prasetijo, S.H., M.H., CPM., CPCLE., CPArb., CPL.
Direktur Utama PT Prima Mulia Abadi
PT Prima Mulia Abadi melalui Direktur Utamanya, Eko Puguh Prasetijo, menempuh perlawanan hukum terhadap rencana lelang eksekusi hak tanggungan. Ketika nilai pasar aset disebut mencapai Rp132,4 miliar, tetapi nilai limit lelang dipasang sekitar Rp49,17 miliar, negara hukum wajib berhenti sejenak: jangan sampai eksekusi berjalan lebih cepat daripada keadilan.
Rorokembang Surabaya — Dalam negara hukum, lelang eksekusi hak tanggungan tidak boleh diperlakukan seperti transaksi jual beli biasa. Lelang eksekusi bukan sekadar membuka penawaran, menunggu peserta masuk, lalu mengetuk palu. Lelang eksekusi adalah tindakan hukum serius yang dapat mengalihkan hak kebendaan, mengubah status kepemilikan, memengaruhi kelangsungan usaha, dan menimbulkan kerugian besar bagi pihak yang asetnya dilelang.
Karena akibat hukumnya berat, maka standar hukumnya juga harus tinggi. Setiap tahapan lelang harus sah secara formil, wajar secara materiil, cermat secara administratif, proporsional secara hukum, dan adil secara substantif. Negara tidak boleh hadir hanya sebagai pelaksana teknis. Negara wajib hadir sebagai penjaga keseimbangan.
Atas dasar itulah, Pengumuman Pertama Lelang Eksekusi Hak Tanggungan yang diterbitkan Standard Chartered Bank Indonesia Branch tertanggal Jakarta, 31 Maret 2026, dengan nama Septha Adipermana, Director, Stressed Asset Group, tidak dapat dibaca sebagai pengumuman administratif biasa. Dokumen tersebut kini menjadi objek sorotan hukum karena berkaitan langsung dengan rencana lelang atas aset milik PT Prima Mulia Abadi.
Sebagai Direktur Utama PT Prima Mulia Abadi, saya, Eko Puguh Prasetijo, S.H., M.H., CPM., CPCLE., CPArb., CPL., berkewajiban menjaga kepentingan hukum perseroan, aset perusahaan, kelangsungan usaha, dan tanggung jawab kepada para pemangku kepentingan. Karena itu, ketika proses lelang dipandang mengandung persoalan serius mengenai nilai limit, dasar formil pengumuman, kewajaran prosedur, dan proporsionalitas akibat hukum, maka sikap diam bukan pilihan.
PT Prima Mulia Abadi telah menempuh jalur hukum melalui Perlawanan Debitur atau Partij Verzet terhadap Eksekusi Lelang Hak Tanggungan di Pengadilan Negeri Surabaya. Langkah ini bukan bentuk penghindaran kewajiban, bukan pula penolakan terhadap hukum. Justru sebaliknya, ini adalah penggunaan hak hukum secara sah agar pengadilan memeriksa lebih dahulu apakah lelang tersebut benar-benar memenuhi syarat hukum, kepatutan, dan keadilan.
Angka yang Terlalu Besar untuk Diabaikan
Titik paling keras dalam perkara ini adalah soal nilai limit lelang.
Dalam dokumen perlawanan PT Prima Mulia Abadi, nilai limit lelang disebut sebesar Rp49.170.000.000,00. Sementara itu, berdasarkan laporan KJPP yang dirujuk dalam dokumen perlawanan PT PMA, nilai pasar aset disebut sebesar Rp132.407.540.000,00, sedangkan nilai likuidasinya sebesar Rp105.925.870.000,00. Dengan perbandingan tersebut, nilai limit yang dipasang dipersoalkan karena hanya sekitar 37 persen dari nilai pasar.
Bahasa sederhananya begini: apabila sebuah aset disebut memiliki nilai pasar lebih dari Rp132 miliar, tetapi dibuka dalam lelang dengan limit sekitar Rp49 miliar, maka rakyat biasa pun pantas bertanya: mengapa selisihnya sejauh itu? siapa yang menanggung risikonya? apakah cara seperti ini masih patut disebut adil?
Ini bukan selisih kecil. Ini bukan sekadar perbedaan angka yang bisa ditutup dengan istilah teknis. Ini adalah jurang nilai yang terlalu dalam untuk dibiarkan berjalan tanpa pemeriksaan. Dalam perkara sebesar ini, hukum tidak boleh pura-pura tidak melihat angka. Sebab angka di sini bukan hanya soal rupiah. Angka ini menyangkut nasib aset perusahaan, kelangsungan usaha, reputasi bisnis, perlindungan hak milik, dan rasa keadilan.
Jika hukum hanya cepat ketika mengeksekusi, tetapi lambat ketika diminta memeriksa kewajaran, maka hukum kehilangan rohnya. Hukum tidak boleh menjadi mesin pelepas aset. Hukum harus tetap menjadi timbangan.
Fondasi Hukum: Eksekusi Tidak Boleh Dibaca Sepotong
Secara hukum, perkara ini berdiri pada beberapa dasar penting.
Pertama, Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan memang memberi ruang kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji. Namun, hak tersebut tetap harus dijalankan melalui prosedur yang sah, cermat, transparan, dan proporsional.
Kedua, Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman, khususnya prinsip bahwa hakim wajib menggali, mengikuti, dan memahami nilai hukum serta rasa keadilan yang hidup dalam masyarakat, menegaskan bahwa hakim tidak boleh hanya berhenti pada formalitas. Hakim wajib melihat apakah proses yang tampak sah secara lahiriah benar-benar adil secara substansi.
Ketiga, Pasal 1365 KUHPerdata menjadi dasar untuk menguji ada atau tidaknya perbuatan melawan hukum apabila suatu tindakan menimbulkan kerugian bagi pihak lain. Sementara itu, Pasal 1865 KUHPerdata menegaskan prinsip pembuktian: siapa yang mendalilkan suatu hak atau peristiwa, wajib membuktikannya.
Keempat, Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan relevan untuk menilai tindakan pejabat atau badan pemerintahan melalui Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik, termasuk asas kepastian hukum, kecermatan, tidak menyalahgunakan kewenangan, profesionalitas, dan proporsionalitas.
Kelima, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang menjadi kerangka teknis pelaksanaan lelang. Namun, regulasi teknis lelang harus tunduk pada undang-undang dan asas hukum yang lebih tinggi, bukan sebaliknya.
Dengan dasar tersebut, perdebatan dalam perkara ini bukan semata apakah kreditur berhak menagih. Perdebatan yang lebih mendasar adalah apakah cara, nilai, dokumen, waktu, dan akibat eksekusi telah memenuhi standar kecermatan dan proporsionalitas.
Rasio Legis: Hak Tanggungan untuk Menjamin Utang, Bukan Menimbulkan Kerugian Tidak Proporsional bagi Debitur
Secara rasio legis, Undang-Undang Hak Tanggungan lahir untuk memberikan kepastian hukum kepada kreditur agar piutangnya dijamin dengan hak kebendaan yang kuat. Kreditur memang membutuhkan kepastian. Dunia usaha dan perbankan memang memerlukan instrumen jaminan yang efektif. Namun, kepastian bagi kreditur tidak boleh berubah menjadi penghilangan perlindungan bagi debitur.
Hak tanggungan adalah instrumen jaminan pelunasan utang. Hak tanggungan bukan alat untuk melepas aset debitur dengan nilai limit yang dipersoalkan jauh di bawah nilai pasar.
Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan tidak boleh dibaca sebagai kewenangan tanpa batas. Hak eksekusi bukan cek kosong. Hak eksekusi tetap harus dijalankan melalui prosedur yang sah, cermat, transparan, wajar, dan proporsional.
Rasio legis lelang juga harus dibaca dengan benar. Lelang bukan sekadar cara menjual barang. Lelang dimaksudkan untuk menciptakan proses penjualan yang terbuka, kompetitif, transparan, dan menghasilkan harga yang patut. Jika nilai limit dipersoalkan terlalu jauh dari nilai pasar, maka fungsi lelang sebagai mekanisme penjualan yang adil patut diuji.
Lebih jauh lagi, rasio legis perlindungan hak milik mengharuskan setiap tindakan yang dapat mengalihkan hak kebendaan dilakukan dengan standar kehati-hatian yang tinggi. Hak milik tidak boleh berpindah melalui proses yang dasar formilnya dipertanyakan dan kewajaran nilainya disengketakan.
Karena itu, hukum hak tanggungan tidak boleh dibaca secara sepotong. Ia harus dibaca bersama prinsip negara hukum, hukum acara perdata, asas proporsionalitas, asas kecermatan, perlindungan hak milik, dan kewajiban hakim menegakkan keadilan substantif.
Teori Proporsionalitas: Tujuan Sah Tidak Membenarkan Cara yang Tidak Seimbang
Dalam teori proporsionalitas, tindakan hukum harus diuji dari hubungan antara tujuan yang sah, cara yang dipilih, dan akibat yang ditimbulkan.
Pelunasan utang adalah tujuan yang sah. Eksekusi hak tanggungan juga merupakan mekanisme yang dikenal hukum. Namun, apabila cara eksekusi dipersoalkan karena nilai limitnya jauh di bawah nilai pasar, dokumen dasarnya dipertanyakan secara formil, dan akibatnya berpotensi mengalihkan hak kebendaan sebelum pengadilan memeriksa keberatan, maka tindakan itu patut diuji ulang.
Keadilan tidak hanya bertanya apakah suatu tindakan memiliki dasar formal. Keadilan juga bertanya apakah tindakan itu patut, seimbang, tidak berlebihan, dan tidak menimbulkan kerugian yang sulit dipulihkan.
Dalam perkara ini, ukuran proporsionalitas menjadi sangat penting. Sebab bila aset yang menurut dokumen perlawanan PT PMA memiliki nilai pasar lebih dari Rp132 miliar dilelang dengan limit sekitar Rp49 miliar, maka pengadilan patut mempertimbangkan apakah mekanisme tersebut masih seimbang dengan tujuan pelunasan yang hendak dicapai.
Hierarki Hukumnya Jelas: Prosedur Teknis Tidak Boleh Mengalahkan Keadilan
Dalam hierarki hukum yang benar, rencana lelang eksekusi tidak cukup hanya bersandar pada pengumuman, jadwal, dan prosedur administratif. Lelang eksekusi harus tunduk pada bangunan hukum yang lebih tinggi dan lebih mendasar.
Pertama, pada tingkat prinsip negara hukum, setiap tindakan yang berpotensi mengalihkan hak kebendaan harus dilakukan berdasarkan hukum yang sah, dapat diuji, dan tidak menimbulkan kesewenang-wenangan.
Kedua, berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan, hak eksekusi kreditur memang diakui, tetapi pengakuan itu tidak menghapus kewajiban untuk menjalankan eksekusi secara patut dan proporsional.
Ketiga, berdasarkan Undang-Undang Kekuasaan Kehakiman, hakim wajib memeriksa bukan hanya bentuk luar suatu tindakan, tetapi juga substansi keadilannya. Pengadilan tidak boleh datang terlambat setelah objek berpindah tangan dan kerugian tidak mudah dipulihkan.
Keempat, berdasarkan KUHPerdata, khususnya konstruksi perbuatan melawan hukum dan pembuktian, pihak yang mendalilkan adanya dasar hukum, kewajaran nilai, dan keabsahan dokumen harus siap membuktikannya. Dalam sengketa seperti ini, beban pembuktian tidak boleh digeser secara tidak adil hanya kepada debitur yang terancam kehilangan aset.
Kelima, berdasarkan hukum acara perdata, pihak yang merasa dirugikan oleh tindakan eksekutorial berhak menempuh perlawanan. Maka, ketika PT Prima Mulia Abadi mengajukan perlawanan, langkah itu bukan gangguan terhadap proses hukum. Langkah itu justru bagian dari mekanisme hukum yang sah.
Keenam, KPKNL sebagai pelaksana lelang negara harus tunduk pada asas-asas pemerintahan yang baik: kepastian hukum, kecermatan, profesionalitas, proporsionalitas, dan larangan penyalahgunaan wewenang. Lelang negara tidak boleh berjalan seperti proses mekanis yang hanya membaca berkas, tetapi abai terhadap keberatan serius yang sedang diajukan.
Ketujuh, regulasi teknis lelang harus dibaca sebagai alat untuk menjamin ketertiban dan akuntabilitas, bukan sebagai alasan untuk menutup mata dari persoalan keadilan substantif.
Dengan hierarki seperti ini, jelas bahwa prosedur teknis tidak boleh mengalahkan keadilan. Administrasi tidak boleh menelan hak milik. Palu lelang tidak boleh lebih cepat daripada pemeriksaan pengadilan.
Cacat Formil Tidak Boleh Dianggap Remeh
Salah satu hal yang juga patut diperiksa adalah aspek formil pengumuman lelang.
Pada salinan pengumuman yang beredar, bagian penutup memperlihatkan tulisan “Ttd” di atas nama pejabat. Saya tidak menyimpulkan secara final bahwa dokumen tersebut pasti tidak sah, karena keabsahan akhir harus diuji berdasarkan dokumen asli, otorisasi internal, tanda tangan basah, tanda tangan elektronik tersertifikasi, atau bukti pembuktian lain di forum yang berwenang.
Namun, secara kehati-hatian hukum, bentuk demikian sangat layak dipertanyakan.
Apakah tersedia dokumen asli bertanda tangan basah?
Apakah terdapat tanda tangan elektronik tersertifikasi yang dapat diverifikasi?
Apakah pejabat yang namanya tercantum benar-benar memberikan otorisasi?
Apakah KPKNL telah memeriksa keabsahan dokumen tersebut sebelum proses lelang dilanjutkan?
Apakah pihak pra-lelang telah melakukan verifikasi secara memadai?
Pertanyaan-pertanyaan ini bukan perkara kecil. Dalam lelang eksekusi, tanda tangan bukan aksesori. Tanda tangan adalah pertanggungjawaban hukum. Pengumuman lelang bukan selebaran promosi. Pengumuman lelang adalah pintu awal tindakan eksekutorial yang dapat berujung pada peralihan hak kebendaan.
Karena itu, apabila dokumen pengumuman masih menimbulkan pertanyaan formil, maka jalan paling hati-hati adalah menunda dan memeriksa, bukan memaksa lelang tetap berjalan.
KPKNL Tidak Boleh Menjadi Pelaksana Mekanis Lelang
KPKNL Surabaya memegang posisi yang sangat penting. Sebagai pelaksana lelang negara, KPKNL bukan sekadar perantara administrasi. KPKNL membawa wajah negara. Karena itu, standar kehati-hatiannya harus lebih tinggi daripada sekadar menyatakan bahwa berkas telah masuk.
Apabila ada keberatan serius dari debitur, apabila nilai limit dipersoalkan sangat jauh dari nilai pasar, apabila pengumuman lelang dipertanyakan secara formil, dan apabila perkara telah berada di pengadilan, maka sikap paling cermat adalah menunda pelaksanaan lelang sampai keabsahan dan kewajaran proses diuji.
Negara tidak boleh tergesa-gesa mengetuk palu, lalu membiarkan debitur mengejar keadilan setelah asetnya berpindah tangan. Keadilan seperti itu terlambat. Dalam perkara aset, keadilan yang terlambat sering kali berubah menjadi kerugian yang tidak mudah dipulihkan.
KPKNL harus berdiri sebagai penjaga tertib hukum, bukan hanya sebagai pelaksana jadwal. Negara harus menjadi penjaga keseimbangan, bukan sekadar penyedia palu lelang.
PT Citra Lelang Nasional Juga Harus Berhati-Hati
Pihak pra-lelang tidak boleh hanya dipahami sebagai corong publikasi. Dalam proses lelang yang menyangkut aset bernilai besar, pihak pra-lelang wajib memastikan bahwa materi yang diumumkan kepada publik bersumber dari dokumen yang dapat dipertanggungjawabkan.
Jika pengumuman lelang menjadi dasar bagi publik untuk mengambil keputusan, maka kelengkapan, kejelasan, dan keabsahan materi pengumuman menjadi sangat penting. Informasi lelang yang menyangkut objek, nilai limit, jadwal, dasar pelaksanaan, dan pihak yang bertanggung jawab tidak boleh menimbulkan keraguan.
Dalam perkara ini, posisi PT Citra Lelang Nasional patut dilihat dalam konteks kehati-hatian pra-lelang. Apabila terdapat keberatan serius dari pemilik aset, maka pihak pra-lelang semestinya tidak bersikap pasif. Proses publikasi lelang bukan sekadar meneruskan informasi, tetapi bagian dari rantai akuntabilitas yang berdampak pada hak kebendaan.
Kantor Pertanahan Harus Menjaga Status Objek yang Disengketakan
Kantor Pertanahan Kabupaten Gresik dan Kantor Pertanahan Kabupaten Tuban juga harus berhati-hati terhadap setiap tindak lanjut administratif atas objek yang sedang disengketakan.
Dalam sengketa eksekusi lelang, objek tanah tidak boleh diperlakukan seolah-olah tidak ada keberatan hukum. Apabila terdapat perlawanan debitur, permohonan penundaan, atau sengketa yang masih berjalan, maka setiap tindakan administratif seperti pencatatan, peralihan, roya, atau tindak lanjut lain patut mempertimbangkan status sengketa tersebut.
Kantor pertanahan tidak boleh menjadi ujung administratif dari proses yang masih dipersoalkan. Ketertiban pertanahan harus berjalan seiring dengan perlindungan hukum terhadap pihak yang haknya sedang terancam.
Kreditur Berhak, Debitur Juga Berhak
Tulisan ini tidak dimaksudkan untuk menutup hak kreditur. Standard Chartered Bank Indonesia Branch tentu memiliki hak untuk menagih, menjelaskan posisinya, mengajukan dokumen, dan menggunakan mekanisme hukum yang tersedia.
Namun, hak kreditur tidak boleh menghapus hak debitur.
Dalam hukum yang sehat, harus ada keseimbangan. Kreditur berhak memperoleh pelunasan. Debitur berhak memperoleh perlindungan dari eksekusi yang dipersoalkan. Negara berwenang menjalankan lelang. Tetapi negara juga wajib memastikan lelang tidak menjadi sumber ketidakadilan.
Inilah inti asas proporsionalitas: tindakan hukum harus seimbang antara tujuan, cara, dan akibat. Jika tujuannya pelunasan utang, maka caranya tidak boleh menimbulkan akibat yang tidak wajar bagi debitur. Jika aset bernilai pasar lebih dari Rp132 miliar hendak dilelang dengan limit sekitar Rp49 miliar, maka pengadilan patut memeriksa apakah cara tersebut masih proporsional.
Keadilan tidak boleh hanya berbicara kepada kreditur. Keadilan juga harus mendengar debitur.
Penundaan Lelang adalah Rem Darurat Keadilan
Permohonan PT Prima Mulia Abadi agar lelang ditunda bukan permintaan yang mengada-ada. Dalam situasi seperti ini, penundaan adalah rem darurat keadilan.
Jika lelang dilaksanakan lebih dahulu, lalu objek berpindah kepada pihak lain, pemeriksaan perkara dapat kehilangan makna praktis. Putusan pengadilan kelak bisa datang setelah kerugian terjadi. Hak sudah berubah. Aset sudah berpindah. Reputasi sudah terganggu. Perusahaan sudah tertekan.
Itulah sebabnya provisi penundaan lelang menjadi penting. Bukan untuk menghalangi hukum, melainkan untuk menyelamatkan hukum dari ketergesa-gesaan.
Dalam perkara yang akibat hukumnya dapat sulit dipulihkan, pengadilan patut hadir sebelum kerugian menjadi kenyataan. Perlindungan hukum yang datang setelah aset berpindah tangan bisa menjadi perlindungan yang terlambat.
Sikap Saya sebagai Direktur Utama PT Prima Mulia Abadi
Sebagai Direktur Utama PT Prima Mulia Abadi, saya berkewajiban menjaga kepentingan hukum perseroan, aset perusahaan, kelangsungan usaha, dan tanggung jawab kepada pihak-pihak yang berkepentingan terhadap perusahaan.
Perlawanan ini bukan langkah emosional. Ini adalah langkah legal, rasional, dan konstitusional. Saya membawa persoalan ini ke pengadilan karena pengadilan adalah tempat yang tepat untuk menguji apakah proses lelang tersebut benar-benar sah, wajar, cermat, dan adil.
Pesan saya jelas:
Jangan biarkan aset PT Prima Mulia Abadi berpindah tangan sebelum pengadilan memeriksa secara sungguh-sungguh apakah proses lelang ini telah memenuhi hukum dan keadilan.
Patuh UU Pers dan Kode Etik Jurnalistik
Tulisan ini disusun sebagai opini hukum berdasarkan dokumen perlawanan, pengumuman lelang, dan kepentingan perlindungan hukum PT Prima Mulia Abadi. Tulisan ini tetap menghormati prinsip praduga tak bersalah, keberimbangan, akurasi, verifikasi, kepentingan publik, hak jawab, dan hak koreksi.
Standard Chartered Bank Indonesia Branch, KPKNL Surabaya, PT Citra Lelang Nasional, Kantor Pertanahan Kabupaten Gresik, Kantor Pertanahan Kabupaten Tuban, serta pihak terkait lainnya berhak memberikan klarifikasi, bantahan, dokumen pembanding, dan penjelasan resmi.
Ruang hak jawab dan hak koreksi terbuka secara proporsional.
Keberimbangan tidak berarti diam terhadap persoalan yang patut diuji. Pers dan ruang publik wajib memberi tempat bagi suara pihak yang berpotensi kehilangan hak milik, terutama ketika proses hukum masih berjalan dan objek sengketa belum semestinya dilepaskan dari pemeriksaan pengadilan.
Penutup: Sebelum Palu Lelang Diketuk, Keadilan Harus Didengar
Perkara ini adalah ujian serius bagi negara hukum. Apakah hukum hanya bergerak cepat ketika melelang, tetapi lambat ketika diminta melindungi? Apakah negara hanya menjadi pelaksana eksekusi, atau juga menjadi penjaga keadilan?
Jika aset bernilai pasar lebih dari Rp132 miliar hendak dilelang dengan limit sekitar Rp49 miliar, sementara dasar formil dan kewajaran prosesnya masih disengketakan, maka menunda lelang bukan menghambat hukum. Menunda lelang adalah tindakan paling waras untuk mencegah kerugian yang tidak perlu.
Sebelum aset berpindah tangan, keadilan harus lebih dulu diperiksa.
Sebelum palu lelang diketuk, hakim patut lebih dulu mendengar
Catatan Redaksi:
Editorial ini merupakan opini hukum yang ditulis oleh Eko Puguh Prasetijo, S.H., M.H., CPM., CPCLE., CPArb., CPL., dalam kapasitasnya sebagai Direktur Utama PT Prima Mulia Abadi, yaitu pihak yang memiliki kepentingan langsung dalam perkara Perlawanan Debitur/Partij Verzet terhadap Eksekusi Lelang Hak Tanggungan.
Tulisan ini memuat pendapat hukum dari pihak Pelawan dan tidak dimaksudkan sebagai kesimpulan final atas benar atau salahnya pihak mana pun sebelum adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Seluruh uraian mengenai nilai limit, dasar formil pengumuman, kewajaran proses, dan proporsionalitas lelang merupakan posisi hukum PT Prima Mulia Abadi yang patut diuji melalui forum pengadilan.
Redaksi tetap membuka ruang hak jawab, hak koreksi, klarifikasi, dan dokumen pembanding kepada Standard Chartered Bank Indonesia Branch, KPKNL Surabaya, PT Citra Lelang Nasional, Kantor Pertanahan Kabupaten Gresik, Kantor Pertanahan Kabupaten Tuban, serta pihak terkait lainnya sesuai prinsip Undang-Undang Pers dan Kode Etik Jurnalistik.
